איתותים לא טובים בשוק האשראי ליזמות

עדי גזית, מנכ"ל ושותף בחברת האשראי החוץ־בנקאי ברקת קפיטל:
"יש איתותים לא טובים; יזמים לחוצים אחרי שלקחו אשראי במינוף גבוה"

עדי גזית, מנכ"ל ושותף בחברת האשראי החוץ־בנקאי ברקת קפיטל ל'דה מרקר': "גם חלק
מחברות הנדל"ן הציבוריות מתקשות לקבל אשראי מהבנקים. הם יחזרו, השוק יידע לתת מענה
— אבל עם הרבה יותר סלקטיביות ומשנה זהירות"

תמונת מצב על שוק האשראי
"בשנים האחרונות הבנקים היו אגרסיביים מאוד במתן אשראי לנדל"ן. זה בא לידי ביטוי בהלוואות
ענק שהעמידו וביחסי מינוף (יחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכסים) גבוהים מבעבר, מתוך הערכה
שמחירי הקרקעות והדירות ימשיכו לעלות. ואולם, בחודשים האחרונים שוקי ההון והנדל"ן היו מאוד
סוערים ותנודתיים, והתמונה מתחילה לקבל גוונים אחרים" — כך ציין עדי גזית, מנכ"ל ושותף לצד
גיל דויטש ורוני בירם בחברת האשראי החוץ־בנקאי ברקת קפיטל, המתמחה בהעמדת אשראי
לפרויקטים וליזמי נדל"ן למגורים ונדל"ן מניב, בראיון למיכאל רוכווגר ב"דה מרקר".

לדבריו, "אחרי שכולם התרגלו ליציבות מסוימת, שבאה לידי ביטוי בריבית נמוכה ובמחירי דירות
ונכסים שנעו רק מעלה, כמו בכל מחזור זה הגיע לקצה — ואז מגלים שמימון עולה הרבה יותר כסף.
המצב שנוצר בהחלט יכול לתקוע מקלות בגלגלי שוק הנדל"ן למגורים".
לדברי גזית, "כיום כבר לא רואים חלוקה חופשית של הלוואות בידי הבנקים, ואין עסקות של מימון של
100% ויותר. זה הביא למצב שלא מעט יזמים, ללא יכולות וניסיון מוכחים, ניצלו את התקופה הזאת
לרכישת קרקעות תוך נטילת מינוף גבוה, תוך שהם נכנסים לאזורים לא נוחים ומאתגרים עבורם.
בעקבות כך, יש כבר בשטח איתותים לא טובים — חלק מהיזמים נהפכו ללחוצים".
הפועלים ולאומי התקרבו לרף החשיפה המקסימלי
לדברי גזית, "גם חלק מחברות הנדל"ן הגדולות הציבוריות מוצאות את עצמן במצב שבו הבנקים אינם
ממהרים לתת אשראי. הן פונות לחברות אשראי חוץ־בנקאיות ונוטלות מהן אשראי גם עבור עסקות
אטרקטיביות שבעבר רק הבנקים מימנו אותן. המצב שבו אנחנו רדפנו אחרי היזמים והחברות
השתנה, הם פונים אלינו הרבה יותר בצורה יזומה".

אחת הסיבות העיקריות לגידול בהיקף עסקות האשראי לענף הנדל"ן של גופי אשראי חוץ־בנקאיים
כמו ברקת קפיטל נעוצה בכך שהבנקים — ובעיקר הגדולים, הפועלים ולאומי, שהובילו את החגיגה
של העמדת האשראי לקבלנים — התקרבו בחצי שנה האחרונה אל רף החשיפה המקסימלי המותר
להם לענף הנדל"ן והתשתיות (26%).
לגבי התחרות בין המממנים כיום, גזית ציין כי "עדיין יש פערים של 1%–2% בין הריביות שלוקחים
הבנקים לאלו שלוקחים גופי אשראי חוץ־בנקאיים במימון של קבוצות רכישה וליווי יזמים, וכן של
קרקעות במכרזים. אבל גם הבנקים העלו מחירים ונהיו קשוחים יותר. היזמים נהנים מכך שלא חלות
עליהם מגבלות כמו על הבנקים, למשל, מתן מימון לרכישת קרקע עד 80% משווייה. אם יזם רוצה
לקבל מימון 85%–90%, זה בעייתי בבנקים"
"חברות ציבוריות ניצבות מול שוקת שבורה"
"המוסדיים גם פעילים ועובדים במימון נדל"ן. חלקם היו על הגדר, אבל עכשיו נכנסים לתחום הזה.
ועדיין אין חברות חוץ־בנקאיות רבות שיודעות לענות על הצרכים של פרויקטים גדולים. בכל מקרה
צריך לפעול במשנה זהירות בסביבה כזו של אינפלציה וריבית עולות, וחובת ההוכחה בהחלט חלה
עלינו — שאנחנו מסוגלים להתמודד עם המצב הזה בהצלחה ולאורך זמן".

"אמנם נפח הפעילות של החברות החוץ־בנקאיות צמח בחודשים אחרונים ב–20%–30%, אבל אי
אפשר להספיד את הבנקים. יש חברות ציבוריות שנתקעו וניצבות עכשיו מול שוקת שבורה — כי
הבנקים האטו את העבודה או שיצאו מהמשחק.

"יש הרבה עסקות של מתן הלוואות גישור חוץ־בנקאיות — ואלה עסקות שפחות ראינו בהן בעבר את
החברות החוץ־בנקאיות. הבנקים יחזרו, השוק יידע לתת מענה, אבל עם הרבה יותר סלקטיביות
ומשנה זהירות. התמחורים הלא הגיוניים שהיו לא יחזרו, והמימון יישען יותר על בטוחות אמיתיות ועל
הנכסים. כולם יהיו זהירים יותר במתן הלוואות סולו לא מגובות בדבר".

תיק האשראי גדל בעשרות אחוזים
ברקת קפיטל הפכה להיות חברה ציבורית לפני כשנה, כשהשלימה הנפקה ראשונית (IPO) של
מניותיה בבורסה, וגייסה 80 מיליון שקל לתוך החברה. מתוך סכום זה, 20 מיליון שקל הזרימו בעלי
שליטה, שייסדו את החברה לפני שבע שנים.
מלבד ברקת קפיטל הגיעו לבורסה בשנתיים האחרונות שלוש חברות אשראי חוץ־בנקאיות
המתמחות בהעמדת אשראי לענף הנדל"ן, שהן גדולות יותר מברקת מבחינת הון עצמי ושווי שוק.
מדובר במניף שירותים פיננסיים, שבשליטת מבטח שמיר של מאיר שמיר ודיסקונט קפיטל; מכלול
מימון, שבשליטת אורי פז, איילת רוסק וירון בלנק; וגמלא הראל, שבשליטת אפי שפילטני והראל
ביטוח.
בעקבות ההנפקה, הונה העצמי של ברקת קפיטל צמח ל–83 מיליון שקל — דבר שאיפשר לה להוזיל
את מקורות המימון ולהגדיל את תיק האשראי בעשרות אחוזים, שהסתכם בסוף מארס 2022 ב–588
מיליון שקל.

פרויקט הדגל: מימון לבנייה בכיכר המדינה
עד לאחרונה פעלה ברקת קפיטל בעיקר בליווי של בנייה לקבוצות רכישה, הלוואות גישור וליווי יזמי.
פרויקט הדגל העיקרי שלה בתחום זה הוא העמדת מימון של 2 מיליארד שקל (מכלל ומגדל) לקבוצה
של 250 יזמים בעלי קרקע בפרויקט כיכר המדינה בתל אביב. בתוך חמש שנים יכלול פרויקט זה
453 דירות בשלושה מגדלי ספירלה יוקרתיים, שיתנשאו ל–40 קומות כל אחד.

לפני כשבועיים הודיעה ברקת על כניסתה לתחום של מתן הלוואות להשלמת הון עצמי (מזנין), ובשנה
הקרובה היא מתכוונת להעמיד אשראים מסוג זה בהיקף של 100 מיליון שקל. בנוסף, הודיעה בשבוע
שעבר ברקת קפיטל כי חתמה, יחד עם קבוצת מלווים נוספת, על הסכם להעמדת הלוואה בסכום של
עד מיליארד שקל לשם הקמת פרויקט משרדים ומסחר בירושלים, כנגד רישום שעבוד ראשון על
הקרקע וכן קבלת ביטחונות נוספים.