העלייה הדרמטית במדד המחירים לצרכן והחריגה מיעד האינפלציה
תחייב את בנק ישראל, בטווח הארוך, לייקר את הריבית במשק. כך
ייפסק מעגל הקסמים ויימצאו חלופות השקעה אלטרנטיביות לשוק הנדל"ן.
מאת: מיכאל רביב
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו וסוקרו בהרחבה בכלי התקשורת שיקפו את
מה שהציבור מרגיש בכיס מזה תקופה ארוכה. מדד המחירים לצרכן רשם עלייה של 0.2%
בחודש ינואר 2022 לעומת צפי של 0.1% – שינויי לכאורה קטן אולם משקף סטייה של
100% מהתחזיות המוקדמות. בשנה האחרונה עלה מדד המחירים לצרכן ב-3.1%, מחירי
הדירות קפצו ב-1.5% בחודשים נובמבר -דצמבר 2021 ובשנה האחרונה רשמו עלייה של
11.3%. למרות נתוני העבר המדאיגים, להערכתי, צפויה התקררות משמעותית בשוק
הנדל"ן ומחירי הדירות יתמתנו.
העלייה במדד המחירים לצרכן והחריגה מיעד האינפלציה תחייב את בנק ישראל לנקוט
במדיניות מוניטרית מרסנת. בנק ישראל הזרים נזילות חסרת תקדים לשוק בעקבות תוכנית
רכישות האג"ח – עפ"י הערכות הזרמה זו הסתכמה בלמעלה מ- 70 מיליארד ₪. אם נוסיף
לכך את רכישות המט"ח שמבצע בנק ישראל באגרסיביות רבה, נקבל משוואה שבה בנק
ישראל מדפיס כסף באינטנסיביות רבה – חלק מהדפסה זו מועקר על ידו באמצעות הנפקת
מק"מ. ואולם הנזילות העודפת מחלחלת לשוק המוצרים, לבורסה לניירות ערך ולרכישת
דירות בשוק הנדל”ן. התוצאה: עליית מחירים בשוק המוצרים – אינפלציה וניפוח מחירים
בשוק ניירות הערך.
מחירי הדירות עלו בעשור האחרון בעקביות כל שנה, ובאזורים מסוימים אף הכפילו את
ערכם בתוך עשור. הסיבות העיקריות הם ביקוש עולה עקב גידול האוכלוסייה בישראל והיצע
כסף גדול שמחפש תשואה "בטוחה" ומנותב לשוק הדיור.
הריבית הנמוכה המוצעת כיום
בשוק גורמת להסטת כספים לשוק הנדל"ן והביקוש המתמשך גורם לעליית מחירים מתמשכת. מעגל הקסמים הזה עשויי להיפסק רק אם שער הריבית במשק יתייקר ויימצאו
חלופות השקעה אלטרנטיביות לשוק הנדל"ן.
בנתוני ההשוואה עם מדינות אחרות בעולם, מוצגת ישראל כמדינה שבה שיעור האינפלציה
בשנת 2021 היה מהנמוכים בעולם. כך למשל בארה"ב האינפלציה השנתית הסתכמה ב-
7% ובגוש האירו בכ- 5.4%. ואולם, שיעור האינפלציה הנמוך בישראל הוא תוצאה של
תיסוף מתמשך בשער החליפין של השקל ביחס לדולר, שגורם למיתון ההתייקרויות ואף
להוזלת מוצרים מיובאים. התיסוף המתמשך בשקל הוא סיפור ההצלחה של התמתנות
האינפלציה וזאת למרות פעולותיו הנגדיות של בנק ישראל שמנסה להחליש את השקל
בעוצמה רבה בשנים האחרונות.
ללא התיסוף בשער החליפין שיעור ההתייקרויות בישראל היה גבוה יותר, כך שלמעשה
פעולות בנק ישראל לא סייעו למיתון האינפלציה.
אז מה צפוי לנו?
המשך ההתייקרויות יביא את בנק ישראל להעלאת הריבית במשק. כיום הריבית הריאלית
במשק היא שלילית ברמה של כ- 3% . כדי להילחם באינפלציה על בנק ישראל להעלות את
הריבית לרמות גבוהות יותר. בקצב אינפלציה של 3% בשנה, ריבית ריאלית שלילית תביא
להאצה של האינפלציה ולכן לא מן הנמנע שריבית בנק ישראל, בטווח הארוך יותר, תתייקר
לרמות נומינאליות של 4-5% וריבית זו עשויה לייקר את ההלוואות והמשכנתאות והביקוש
לרכישת דירות יירד משמעותית וכך כנראה יצטנן שוק הדיור והדבר יביא למיתון במחירי
הנדל"ן.
מיכאל רביב הוא מרצה בחוג לכלכלה וניהול במכללה האקדמית תל חי ומרצה
בסגל ההוראה של חברת היזמות והנדל"ן לי מרשל, המפעילה את LEE
ACADEMY, האקדמיה הראשונה בארץ למקצועות הנדל"ן.
