המגמות הצפויות בשנת 2022 והאם צפוי לנו מהפך?
ניר שמול – מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "השינויים
בישראל בעקבות הקורונה היו בתחומים רבים ואחד המשמעותיים שבהם הוא תחום הנדל"ן."
שנת 2021 התחילה בסגרים בשל הקורונה והסתיימה באופוריה של שבירת שיאים במכירות
של נדל"ן, בהיקף המשכנתאות ובעליות מחירים דרמטיות במיוחד.שנת 2021 הסתיימה בסערה
ובשבירת שיאים היסטוריים בנדל"ן . עלייה ממוצעת של כ-עשרה אחוזים במחירי הנדל"ן ברחבי
הארץ, שיא במכירת דירות חדשות שלא היה כמותו 20 שנה ובמהלך חודש דצמבר נשבר גם שיא
בלקיחת משכנתאות של כל הזמנים!
מהן המגמות הצפויות בשנת 2022 והאם צפוי לנו מהפך? הקורונה לימדה אותנו בכלכלה כי
אפקט "האקורדיון "הוא דרך הפעולה המרכזית גם בתחום הנדל"ן. כי כשיש עלייה בתחלואה, סגר
של המדינה או סגר מרצון של אנשים מחשש להידבק, ישנה ירידה בפעילות הכלכלית באותם
חודשים של שיא התחלואה. אך מיד לאחר מכן עם הירידה בתחלואה יש עלייה משמעותית ברכישה
של דירות למגורים או להשקעה. מגמה זו צפויה להמשיך איתנו גם בשנה הקרובה, כל עוד הקורונה
פה ומדי כמה חודשים מופיע וריאנט חדש שמשנה בכל פעם את התמונה.
אפשר לראות כי בשנת 2021 בחודשי הסגר ושיא התחלואה אנשים כמעט לא רכשו דירות ומיד עם
היציאה מהסגר והירידה במספרי המאומתים, היקף הרכישות עלה לשיא של כל הזמנים. גם שנת
2022 צפויה להמשיך בתנודתיות שכזו ללא שינוי משמעותי, למרות מדיניות האין סגרים של
הממשלה כי כאמור גם כשאין סגר ויש מאות אלפי חולים אנשים מטילים סגר אישי מתוך רצון
לשמור על עצמם ולא לחלות. דבר זה מביא אותם לצמצם מגעים עם אנשים ולכן לדחות רכישות
בעיקר רכישות גדולות כמו קניית דירה.
מחירי הדירות ב – 2022 – השאלה הגדולה של שנת 2022 היא האם ימשיכו עליות המחירים
הדרמטיות של שנת 2021 התשובה לשאלה מורכבת ומתבססת על מספר נתונים:
המצב הכלכלי במדינה ובעולם
שינויי ריבית כן / לא
מלאי של דירות
המגפה העולמית
אינפלציה מתפרצת ועוד.
לעניות דעתי בשנת 2022 אנו נעבור לבלימה בעליות המחירים המשמעותיות ואני מעריך שעליית
המחירים הגבוהה השנה תיפסק. המחירים יעלו בשנת 2022 בקצב של עד 5 אחוז בתחשיב שנתי,
כלומר מחצית מעליות המחירים בשנת 2021.
ההשלכות של העלאת הריבית בעולם – ריבית היא אחת הנקודות המשמעותיות ביותר בשאלה
לגבי המשך עליית המחירים. האם הריבית בעולם תעלה ועד כמה עליית הריבית בעולם תשפיע על
ישראל? האינפלציה בארצות הברית משתוללת ומתקרבת לשיא של 10 אחוז שנתי, מדובר
באינפלציה שלא הייתה כמותה בארצות הברית ב-40 שנה האחרונות !
אם המחירים ימשיכו לעלות בארצות הברית, לבנק המרכזי האמריקאי לא תהיה ברירה אלא
להעלות את הריבית כדי לעצור את העלייה בצריכה. עלייה של ריבית בארצות הברית תביא בהכרח
גם לעליה של ריבית במדינות נוספות בעולם וכנראה גם בישראל וזאת לאור יחסי הסחר בין
המדינות ולעובדה שהכלכלה האמריקאית היא עדיין הכלכלה הגדולה בעולם לצד סין. עלייה של
ריבית בישראל תביא לייקור ההלוואות, המשכנתאות, להאטה בצריכה ובמקרה קיצוני אף למיתון.
דיור להשכרה לטווח הארוך – לאור הכסף הזול שנמצא בשוק ולאור החלטת המדינה לעודד דיור
להשכרה בהיקפים משמעותיים במסגרת החוק לעידוד השקעות הון עם הטבות המס הנלוות, בשנת
2022 נראה את המשך המגמה של דיור להשכרה ארוכת טווח. מהלך זה עשוי לשנות בעשור
הקרוב את שוק הנדל"ן בישראל ולהביאו למודל האמריקאי שבו פרויקטים רבים מוצעים להשכרה
ואמריקאים רבים גרים כל חייהם בדירה מושכרת ולא בדירה בבעלותם.
מדובר בשינוי תפיסה אמיתי והשאלה הגדולה היא כיצד הישראלים שרגילים לתפיסה גלותית יהודית
של ארבעה קירות כסמל לביטחון ולהצלחה בחיים, יקבלו את השינוי והאם הפתרון של דירות
בשכירות ארוכת טווח אשר נותן לישראלים את הביטחון שלא יזיזו אותם ממקום למקום משנה
לשנה, יהיה מספיק חזק מול האלטרנטיבה של דירה לקנייה.
שנת 2022 תביא לכניסה של חברות חדשות לתחום זה, להגדלה משמעותית של רכישות של דיור
להשכרה על ידי חברות שמתמחות בתחום זה ויהיה היצע משמעותי יותר של דירות לשכירות
ארוכת טווח. גם פה חשוב לסייג ולומר שאם הריבית תעלה המרווח המצומצם גם ככה לאור מחירי
הקרקעות הגבוהים בישראל ועליית מחירי הכסף בשל עליית הריבית, עלול למתן את השוק הכי
צומח בנדל"ן בישראל.
התחדשות עירונית – סיום פרויקטים של תמ"א הביא להמון אי ודאות לאור היעדר חלופה מתאימה.
תוכנית "שקד" שאמורה להיות תוכנית חליפית לתמ"א 38 עוד לא אושרה סופית ודיירים רבים
שמתגוררים באותם פרויקטים אינם יודעים מה יהיה מצבם בשנה הקרובה. האם התמ"א תחדל
להתקיים, או שהיא שוב תוארך.
אין ספק שהמגמה של השוק נעה בעיקר לפרויקטים גדולים יותר של פינוי בינוי, אולם התהליכים
בהם ארוכים ביותר וזאת לאור הצורך באישור תוכניות בניין עיר בוועדות התכנון השונות. העיריות
מעדיפות פרויקטים של פינוי בינוי על חשבון פרויקטים של תמ"א וזאת לאור היטלי ההשבחה,
פתרונות למוסדות ציבור, תשתיות, חנייה ונגישות במסגרת התבע החדשה. וזאת מול בניין בודד
במסגרת תמ"א 38 שבו העיר לא מקבלת דבר למעט תוספת של יחידות דיור, נדרשים עוד כיתות גן
ולימוד, מבני ציבור, חשמל ומים בהיקפים גדולים למרכז העיר מול ארנונה הפסדית בממוצע של
5,000 ₪ לתושב לשנה.
עדיין אין בשורה להתחדשות עירונית בפריפריה והדבר היחידי שמוביל להתחדשות עירונית באזורים
אלו הוא רק העלייה במחירי הדירות, שהופך פרויקטים לא כדאיים כלכלית לכלכליים.
תוכניות ממשלתיות בשנת 2022 – הממשלה מדברת כרגע בשני קולות מרכזיים, מצד אחד שר
השיכון מזהיר את הקבלנים מהמשך רכישת קרקעות במחירים גבוהים ואומר להם כי לא לעולם
חוסן ושיש סיכוי שלא יוכלו למכור את הדירות במחירים שבהם הם מתכננים למכור. הם זוכים
במכרזים כאשר מחירי הזכייה משקפים עלייה של 10 אחוז נוספים בממוצע מול המחירים הקיימים.
מצד שני שר האוצר טוען כי גם בשנה זו המחירים ימשיכו לעלות בקצב מתון יותר משנת 2021
כלומר בקצב של 6-5 אחוז שנתי.
מדובר בשתי השקפות שונות אשר לכל אחת מהן יש משמעות דרמטית על שוק הנדל"ן בישראל.
הממשלה עדיין ממשיכה את התוכנית המרכזית של הממשלה הקודמת מחיר למשתכן רק בשם
אחר מחיר מטרה, אשר מיועדת בעיקר למחוסרי דיור שמבקשים לרכוש דירה בהנחה במגרשים
שבבעלות המדינה ולא באזורי הביקוש המשמעותיים כלומר לא בתל אביב ובגוש דן.
הממשלה מבקשת להעלות את היקפי השיווק של הקרקעות והציבה יעד של 300 אלף יחידות דיור
אך לא ברור אם הכוונה היא לכמות זו במשך שנה? שנתיים? עד תום כהונת הממשלה הנוכחית?
זהו נתון שהוא לא מובן מהתוכנית.
הממשלה העלתה את מס הרכישה למשקיעים שכרגע לא מתרגשים מהצעד וממשיכים לרכוש
דירות להשקעה בקצב מסחרר. הממשלה גם הציבה יעד לקיצור תהליכי הרישוי ונשאלת השאלה
מה וכיצד השינוי יבוצע הלכה למעשה.
מדד תשומות הבנייה – מדד תשומות הבנייה עלה בשנה האחרונה ביותר מחמישה אחוזים, זהו
הקצב הגבוה ביותר של עליית מדד תשומות הבנייה בעשור האחרון ! עליית המדד משפיעה על
מחירי הדירות ועל הלקוחות שרוכשים בארץ את מרבית הדירות על הנייר והדירה מוצמדת למדד
תשומות הבנייה, מה שעלול להוביל להתייקרות במחיר הדירה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים
עד מועד האכלוס.
התייקרות מחירי השינוע ועלויות המוצרים המיובאים לישראל מאז פרוץ הקורונה בעשרות אחוזים
משפיעים על המדד ועל גל ההתייקרויות במחירי הדירות בישראל . הקבלנים שצמודים גם הם
למחירי הסחורות והספקים שמייבאים את הסחורות שלהם פועלים BACK TO BACK מול רוכשי
הדירות.
היוזמה של שר השיכון להצמיד את מחירי מדד תשומות הבנייה רק על מרכיב הבנייה ולא על מרכיב
הקרקע, היא יוזמה מבורכת שאמורה למתן את עליות מחירי הביצוע שמשפיעים כמובן על מחיר
הדירה הסופי.
השקעה בנדל"ן בחו"ל – ההיקפים של רכישות נדל"ן מעבר לים על ידי ישראלים מתחילת המגפה
ירדו. משקיעים אשר רצו להשקיע בנכסי נדל"ן בחו"ל, החליטו לאור הסגרים, הקושי לטוס ולראות
את הנכס ולאור המשברים הכלכליים במדינות מסוימות בשל המגפה, לא לממש את ההשקעה
מעבר לים.
החיים לצד הקורונה יחזירו את הישראלים לרכוש נדל"ן בחו"ל וחשוב להזכיר כי בשנת 2007 היקף
הרכישות על ידי ישראלים מעבר לים, הוערך ב-7 מיליון דולר והגיע בשיאו ב-2019 לכמעט 3
מיליארד דולר ברכישות של נדל"ן בחו"ל על ידי ישראלים.
הישראלים אוהבים להשקיע בנדל"ן, העלאת מס הרכישה כפי שקרה ב-2015 בתקופת השר כחלון
דחפה את הישראלים לרכוש נדל"ן בחו"ל בהיקפים גדולים מאוד וגם כיום העלאת המס יכולה
להוביל למגמה כזו. הכול תלוי במגפת הקורונה כיצד היא תתפתח והאם יגיע וריאנט נוסף שעלול
לסכן את החיסונים ולפגוע בצמיחה העולמית. גם פה לנושא הריבית בעולם יש שיקול מכריע
ברכישה של נדל"ן בחו"ל וצמיחה כלכלית מול האטה כלכלית.
מכרזים בתחום הנדל"ן – התחרות הגדולה במכרזי הנדל"ן האחרונים וההיצע הנמוך בשוק הדיור,
הביאו יזמים רבים לשלם מחירי קרקע גבוהים, שהיו עד לפני מספר חודשים דמיוניים בשוק הנדל"ן
בישראל. קרקע בלוד ב-1 מיליון ₪ בממוצע ( כלומר כדי להרוויח, יש למכור דירה ממוצעת ב-2.5-
2.4 מיליון ₪ לדירה) ,קרקע ברמת השרון ב-2 מיליון ₪ בקירוב לדירה ( כלומר מחיר ממוצע של
דירה יהיה 4.3 מיליון ₪ ) מכרז ביהוד שנסגר לאחרונה ב-1.7.-1.6 מיליון של לדירה (כלומר מחירי
מכירה ממוצעים של 3.3 מיליון ₪ לכל אחת מהדירות).
תהליך זה קורה כיוון שהיזמים ובעקיפין גם הבנקים בונים על המשך עלייה במחירי הנדל"ן גם בשנה
הקרובה. זכייה במכרז היום, היתרי בנייה בעוד שנתיים בממוצע בישראל (מרגע הזכייה ועד קבלת
היתר הבנייה מדובר בהליך של כשנתיים). כאשר החברות זוכות במחירי קרקע המשקפים מחירי
מכירה של 15-5 אחוז מעל המחיר הקיים, מחייב את כולנו לזהירות גדולה.
אם הבנק מממן כיום פרויקט מפסיד, אז שומרי הסף לא ממלאים את תפקידם. מצב זה הוא מצב לא
בריא לשוק הנדל"ן בישראל שזקוק ליציבות: יציבות במחירים, יציבות במלאי, יציבות בעלויות. בדיוק
כפי שהלקוחות והקונים רוצים יציבות, גם הקבלנים והיזמים רוצים ביציבות.
כאשר השוק יוצא משליטה כפי שאנו רואים בחודשים האחרונים, מדובר במצב מסוכן ליציבות
הכלכלית של מדינת ישראל ושל שוק הנדל"ן בישראל. אני מציע לכולם לשמור על צניעות ולא
להיכנס לעסקאות שאחר כך לא יודעים איך לצאת מהם, לא ליזמים ולא לקוני הדירות .
הכותב, ניר שמול – מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית.
