מאת: עו"ד גיא סרוסי
מדי שנה מבוצעות בישראל כ-70,000 עסקאות מכר שכ-33% מהן הן דירות חדשות מקבלן. כעת תיקון חדש בחוק הולך לשנות את חוקי המשחק. מדובר בבשורה לעשרות אלפי הרוכשים של הדירות החדשות שעשויה להגיע אפילו עד כ-200 אלף שקלים בקנייה ויותר.
מה הבשורה?
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 הוא מהחוקים החשובים לגבי זכויות רוכשים בעסקאות מכר מקבלן. בחודש האחרון הוחלט על תיקון בחוק שבמסגרתו הקבלנים לא יהיו רשאים להצמיד את עלות הדירה למדד תשומות הבנייה ביותר מ-40% משווי הנכס בלבד.
מה זה אומר וכמה זה במספרים? במשרד השיכון מעריכים שהתיקון עשוי לחסוך לרוכשי הדירות סכומים משמעותיים הנעים בין 100-200 אלף שקלים לפחות, תלוי במחיר הדירה. בדברי ההסבר להצעת החוק הודגש שהתיקון יצמצם את פערי הכוחות בין הקבלנים לרוכשים, שנאמר, "כוחו הכלכלי של הצרכן קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בעסקה כה חשובה לרוכש דירה".
מה קורה בפועל?
ננסה לפשט את הדברים. מדד תשומות הבנייה הוא מדד שמתעדכן מדי חודש ומשקף את השינויים במחירי הבנייה כתולדה משינוי בעלויות מוצרים, חומרי בניין ושירותים הנחוצים לקבלנים.
המדד מורכב מכ-100 רכיבים של תשומות בנייה כמו צינורות אינסטלציה, מלט, בטון, אלומיניום ועוד. היות שמשך הבנייה בישראל של פרויקט למגורים עומד על כ-30 חודשים בממוצע, חברות הבנייה מגנות על עצמן כנגד עליות במחירי התשומות בין החתימה על החוזה למסירת המפתח. הן נוהגות להצמיד את תשלומי הרוכשים למדד תשומות הבנייה ועד לאחרונה ההצמדה נעשתה על כל סכום הדירה.
כעת, בעקבות התיקון, ההצמדה לא תחצה את התקרה של 40% מערך הנכס. התיקון נולד בין השאר בשל הזינוק המטאורי בשנים האחרונות של מדד תשומות הבנייה (בשנה האחרונה לבדה זינק המדד בכ-8%). זה לא עניין של מה בכך. לא תאמינו עד כמה אנחנו, עורכי הדין, משקיעים בכדי שהלקוח לא יישא בעלויות מיותרות. תיקון שכזה הוא על ממש סוג של מיני-מהפכה וכדאי לוודא ביחד עם עורך הדין שלכם שאתם מנצלים אותו עד תום.
אז מה קובע החוק? החוק בנוסחו החדש קובע שהתשלום הראשון של 20% לא יוצמד כלל והחברה הקבלנית תוכל להצמיד למדד רק מחצית מה-80% הנותרים (כלומר, עד 40% משווי הנכס). במקביל עובדים במשרד השיכון על תקנות מפורטות ומדויקות יותר.
מרד הקבלנים? רוכשים יקרים, שימו לב. הקבלנים הפעילו לחצים רבים כנגד התיקון לחוק. ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אף הגדיר אותו בתור "התערבות בוטה וחסרת תקדים בחופש החוזים ובזכות הקניין של הקבלנים". בעיתונות הכלכלית מדווח שהחברות הקבלניות "יגלגלו" את הסנקציה לפתחם של הרוכשים עם העלאת מחירי הדירות בכ-3% עד 10%.
לבדוק טוב-טוב את החוזה
רכישת דירה מקבלן דורשת התייחסות מקצועית לחוזה המוגש ללקוח ורצוי לעשות זאת עם עורך דין ולא להסתמך על הקבלן או על עורך הדין שלו. רבים לא מפנימים את החשיבות של הנושא וסבורים שמכיוון שההסכם הוא "גנרי" אין בו מקום לטעויות או מו"מ.
המציאות כמובן אחרת. חוזה לרכישת דירה מקבלן הוא הסכם לכל דבר ועניין ובהחלט עשוי להיות נתון לשינויים. זכרו שבניסוחו המקורי הוא יהיה תמיד עם נטייה ברורה לטובת המנסחת – החברה הקבלנית וגם אם מציעים לכם את עורך הדין של הקבלן ומחייבים אתכם לשלם את שכר הטרחה שלו, יש משמעות רבה לכך שעורך דין מטעמכם יעבור על החוזה. זה שווה כסף וחוסך כסף.
מעבר לכל הנושאים הידועים שעורך הדין המייצג את הרוכשים צריך לבדוק (כמו בעלות על הקרקע, טיב הקבלן, לוחות זמנים, לוחות תשלומים, תרופות בהפרת חוזה, ערבויות, שינויים במפרט ועוד), חשוב לוודא שהחוזה מקיים את הוראות חוק המכר כלשונן מבחינת התיקון החדש.
לסיכום
מחלקת המקרקעין במשרד עורכי דין סרוסי ושות' מלווה רוכשי דירות בעסקאות מכר חדשות מקבלן גם כשמדובר בדירת מגורים וגם בפרויקטים מורכבים וגדולים. אנחנו מדקדקים בכל פרט ופרט בחוזה המכר ושמים לב גם לניואנסים הקטנים ביותר, בדיוק כמו מדד תשומות הבנייה.
התפיסה שלנו היא פשוטה – אם החוזה ייבחן במקצועיות לא תהיה סיבה "לפתוח" אותו בעתיד ולהיגרר להליכים משפטיים מיותרים. כל מי שחווה מאבקים משפטיים מול חברת בנייה או ייזם, יודע שזה לא תענוג. נהפוך הוא. הניסיון מלמד שגם כשהצדק עם הרוכשים באופן מלא הם לא תמיד יצליחו להתמודד עם כל ההשלכות המשפטיות, הכספיות והאישיות שכרוכות בהליך משפטי מול הקבלן/היזם.
הכותב, עו"ד גיא סרוסי ממשרד עורכי דין סרוסי ושות'
מתמחה בייצוג רוכשי דירות במאבקים מול קבלנים וקבוצות רכישה, ובעל התמחות בהשבת זכויות לקורבנות תרגילי עוקץ בתחום הנדל"ן.
