מאת: רפאל שחור
ההעלאות האחרונות של ריבית בנק ישראל עד לרמה של 2.75% הן בעלות השלכות רבות על השוק,
אלא שבשונה מדוגמאות אחרות בעולם, עליית הריבית בארץ עדיין לא באה לידי ביטוי בירידה או
בעצירת העליות במחירי הדיור. לבנק ישראל אין כוונה לפתור את מצוקת הדיור באמצעות העלאת
הריבית, אלא מדובר בניסיון לעצור את האינפלציה. וכן צפויה האטה והתמתנות במחירי הדיור
בעקבות כך, אך גם אם זה יתרחש עדיין לא תיפתר מצוקת הדיור, מפני שעקב העלאת הריבית גובה
החזר המשכנתא גדל משמעותית ומשפחות רבות לא יוכלו לעמוד בו.
אז איפה בעצם הריבית כן משפיעה לטובה ואיך בכל זאת העלאת הריבית יכולה לעזור למצוקת
הדיור? בכל הקשור לפעילות היזמים בשוק הנדל"ן המקומי.
הריבית האפסית של העשור וחצי האחרונים התבטאה בכך שכשקבלן ביקש לקנות מגרש לבניית
500 דירות לדוגמא, הוא נדרש להשקיע סכום של כ- 800 מיליון שקלים, והוא יכול היה לעשות זאת
באמצעות מימון גבוה מאוד שהיה זמין לו. הבנקים הסכימו לרוב לתת 80% מימון, בריבית של פריים
+1 בדרך כלל, ואת ההון העצמי השלימו היזמים באמצעות חברות מימון חוץ בנקאי. כיום, רוב המגה
פרויקטים הגדולים בארץ ממונפים ברמה של 90%(!). היזמים בקושי מביאים הון עצמי לעסקה,
ולפעמים סכום ההון העצמי של יזם בפרויקט נמוך ממחיר דירה שנמכרת בפרויקט.
אבל מה קורה כעת, כשהריבית עלתה באופן חד? העלאת הריבית מייקרת את עלויות המימון של
פרויקט בנייה. זה נוגס ליזמים ברווחיות העסקה, ומצמצם את תזרים המזומנים. היזמים, בעיקר
הקטנים והחדשים בשוק, מתקשים לגייס את המימון הדרוש או שאין להם רצון לעבוד בריבית גבוהה
משמעותית ממה שהיה נהוג רק שנה קודם לכן.
אז מה בכל זאת חיובי לרוכשים במצב החדש הזה? שני חידושים שמשנים את התמונה:
אם עד להעלאת הריבית היזמים לא איפשרו לרוכשים להקדים תשלומים, אלא לפי התקדמות הבנייה
מתוך כוונה שהרוכש יספוג את מדד תשומות הבנייה, כעת היזמים מעוניינים לפרוע את האשראי
שלקחו ומרביתם מאפשרים ואפילו עושים פניות יזומות לרוכשים להקדמת התשלומים.
בנוסף, אם קודם לכן הבנק המלווה נהג לחייב את היזמים במכירת פריסייל – מכירה מוקדמת של
15-20% מהפרויקט, בניגוד לאינטרס של היזמים שהעדיפו למכור דירות רק בסוף הפרויקט כדי
למקסם רווחים ולמכור במחיר גבוה יותר, במצב הנוכחי היזמים הם אלה שמעוניינים בפריסייל כדי
לצמצם את האשראי שנטלו למימון הפרוייקט. ככל שיתחילו למכור מוקדם יותר, כך יוכלו לפרוע את
החוב לבנק ולחברות המימון בהקדם האפשרי ולהוזיל את ההחזרים שלהם.
לאחרונה הודיעה שרת הפנים על כוונתה להקים 20 יישובים חדשים בכוונה להגדיל היצע ולעזור
בכך במצוקת הדיור. אבל נראה שלאור עליית הריבית והתייקרות האשראי לבנייה, סביר יותר
שיזמים רבים יעדיפו לפנות לפרויקטים של התחדשות עירונית. מלבד העובדה שבהתחדשות עירונית
האינטרס הוא של כולנו בכך שחיזוק המבנים הקיימים צפוי לצמצם את הנזקים במקרה של רעידת
אדמה, הרי שמדובר גם בפתרון בטווח קצר יחסית למצוקת הדיור.
בפרויקטים של התחדשות עירונית היזם לא מסתבך עם עלויות קרקע גבוהות והאשראי שהופך יקר
בעקבות העלאת הריבית, מופנה בעיקר למימון הבנייה וקצת לפיתוח תשתיות חדשות לצד תשתיות
קיימות. במצב הדברים, אפשר לצפות שהיזמים יעדיפו לוותר על תכניות יקרות כמו הקמת יישובים
חדשים ומרוחקים שאינם מחוברים לתשתיות קיימות ויפנו להתחדשות העירונית.
הכותב הוא מנכ"ל 'הראל פריים' ומומחה בליווי הגיוס למימון פרויקטים נדל״ניים
