יחד עם חברות מימון חוץ בנקאיות הפכו לטרנד החדש ישן בענף הבנייה. מומחי הנדל"ן אסף עזרא ואלי רבינוביץ
מסבירים למה נעלמו היזמים מדוע הציבור לא חושש מקריסה ואיך מממנים בעידן על עלות
אשראי כה גבוהה את הפרויקטים החדשים
ענף הנדל"ן עובר טלטלה של ממש בשנה האחרונה. לאחר גאות ועליית מחירים חדה מאוד ב-2022,
החלה כבר באוקטובר 2022 ירידה ניכרת במספר העסקאות. השוק נמצא כיום לאחר קרוב לשנה על
עצירת עסקאות ברמות שלא נראו כאן 20 שנה.
היזמים שמרגישים על בשרם את הלך הרוח בשוק מעדיפים שלא להיכנס לעסקאות חדשות. את
מקומם של היזמים תופסות קבוצות הרכישה שמהוות את הטרנד החדש בענף שמנסה להתאושש
מהקיפאון.
"אנחנו באמת חווים קפיצה מאוד מאוד משמעותית, של פנייה ושל התארגנות של קבוצות רכישה גם
בכמות וגם באיכות הקבוצות שמגיעות", אומר אסף עזרא מנכ"ל חברת מיטב מימון הזרוע לאשראי
חוץ בנקאי של בית ההשקעות 'מיטב'. "אם אנחנו מסתכלים שנה אחורה יזם שהצליח לשים את ידו
על קרקע לקח את הפרויקט הזה כי עלות המימון הייתה מאוד נמוכה. וכשהוא הסתכל קדימה, הוא
ראה עליות מחירים די וודאיות".
"כל הגורמים שעד עכשיו גרמו ליזם לבנות את הפרויקט ביזמות השתנו. קודם כל, אנחנו נמצאים
בתוך תהליך או אנחנו מקווים בסופו של תהליך של העלאת מחיר האשראי. עלות הכסף מאוד גבוהה
עם ריבית פריים של 6.25%. שנית, יש אי ודאות בשוק הנדל'ן וליזם קשה היום לראות את הוודאות
של ההשבחה בעוד מספר שנים. לכן הוא מעדיף לחלוק את הסיכונים האלה, ומהצד השני גם את
הרווח היזמי יחד עם חברי קבוצת הרכישה. מבחינת הציבור נוצרה כאן הזדמנות. מצד אחד, סיכון
ומצד שני, הזדמנות ליהנות מהנחה משמעותית במחיר דירה".
אסף עזרא מספר כי האשראי החוץ בנקאי הפך לגורם משמעותי ביותר בענף הנדל"ן "גורמים בשוק
הנדל"ן מתקשים לקבל את הצורך המימוני שלהם במערכת הבנקאית, אז הם פונים לקבל פתרונות
באשראי החוץ בנקאי, שזאת תעשייה שהתפתחה מאוד בשנים האחרונות. לכן בשורה התחתונה
אנחנו מרגישים קפיצה משמעותית מאוד בפניה של קבוצות. זה טוב ליזמים שרכשו קרקע באשראי
או בעסקת קומבינציה וחייבים להציג מכירות מוקדמות בכדי להשיג מימון להתחלת הבניה וזה גם
טוב לרוכשי הדירות שיכולים לרכוש דירה בהנחה".
אילו סוגים של קבוצות רכישה מגיעות אליכם?
אסף עזרא: "קבוצות הרכישה שמגיעות אלינו מגוונות מאוד. בחלק מהמקרים מדובר בקבוצות
רוכשים שהן בעלי הקרקע, זה יכול להיות אנשים שמכירים אחד את השני עם איזשהו רקע משותף.
לדוגמא, אנחנו רואים במגזר החרדי קבוצות רכישה שמגיעות כבר מאוגדות, אבל גם במגזר הכללי.
קבוצות רכישה זה אנשים שמגיעים עם רקע משותף ושמעוניינים לקדם פרויקט ביחד אז הם מייצרים
קבוצת רוכשים. הצורה השלישית היא בעצם קבוצת רכישה שבה מארגן הקבוצה מייצר תהליך
שיווקי, מפרסם, ואוסף סביבו את חברי הקבוצה שמעוניינים להשתתף באותו פרויקט".
מדוע קבוצות הרכישה פונות למימון חוץ בנקאי?
"הבנקים היום כמעט ולא נמצאים במימון של קבוצות רכישה", מסביר אלי רבינוביץ מנכ"ל מימונדלן
המתמחה בפתרונות מימון ליזמי נדל"ן. "למעשה הבנקים אפילו מעדיפים להיות מחוץ למשחק.
הבנקים צריכים לרתק הרבה מאוד כסף בהקצאת הון כדי לממן את קבוצות הרכישה, ולכן כלכלית
הם מעדיפים לא להיות שם. בנוסף, לעבור חיתום בבנק זה שונה לגמרי מלעבור חיתום בחברת מימון
חוץ בנקאית. הרגולציה שונה ומכבידה מאוד על הבנקים. חברה חוץ בנקאית יכולה לסיים חיתום של
50 לקוחות תוך שבועיים, כאשר בבנק זה יכול לקחת חצי שנה. בסוף כולנו יודעים שזמן זה כסף וזמן
של יזם זה הרבה מאוד כסף, בטח היום בסביבת ריביות היום. לכן הקבוצות מעדיפות לעשות את זה
בחוץ בנקאי ולסיים את התהליך בצורה מאוד מהירה מאשר ללכת לבנק. במיוחד כשעלויות האשראי
הבנקאיות והחוץ בנקאיות די דומות".
אסף עזרא מוסיף, "היתרון של החברה חוץ בנקאית, לסיים את הבדיקות ולאפשר מימון לפרויקט
לצאת לדרך היא הרבה יותר מהירה, ובתחום של נדל"ן זמן שווה כסף. אם סיימתי את הפרויקט חצי
שנה קודם כי יצאתי לדרך חצי שנה קודם הייתי חשוף לאשראי פחות זמן, וגם שקיבלתי את הדירה
ועברתי לגור בה או שהשכרתי את הנכס ומתחיל להניב לי תשואה".
אנשים לא פוחדים להיכנס לתחום קבוצות הרכישה לאור ההיסטוריה של קבוצות שהתרסקו?
אסף עזרא: " השיטה של קבוצת רכישה קיימת למעלה מ-30 שנה וידעה עליות ומורדות. היום כבר
יש הסדרה משמעותית של התחום לאור הניסיון והרגולטור סגר הרבה פרצות. בנוסף, אני חושב
שבכל זאת עברה תקופת מה וראינו מאז קבוצות רבות שכן סיימו, וכן הצליחו לייצר ערך משמעותי
לחברי הקבוצות. עשרות אלפי יחידות שהסתיימו וזה מחזיר את האמון. נכון שהייתה תקלה רצינית,
אבל, אבל מאז גם יש אסדרה, וגם עבר זמן, ועשרות אלפי יחידות נבנו, כך שבהחלט יש האמון
מחודש בקבוצות רכישה".
כמה חשוב הגוף המממן של הקבוצה?
אלי רבינוביץ: זה הדבר הכי חשוב. רק לאחרונה גוף חוץ בנקאי גדול שהיה מעורב בהרבה קבוצות
רכישה נכנס לבעיית נזילות קשה וקבוצות שקבלו ממנו מימון נתקעו. קבוצה צריכה לחפש גוף עם גב
כלכלי חזק שמאחוריו נמצאים חברות שיודעות להעמיד את הכסף ומקצות את הכסף מראש ולא
צריכות לגייס אותו ממשקיעים. אני נמצא בתחום הרבה שנים ויודע שהדבר הכי חשוב זה למצוא גוף
חוץ בנקאי שיכול להעמיד את הכסף ולא רק לקבל אישור עם עלויות שהן אולי נמוכות ואח"כ במאני
טיים אין את הכסף".
אסף עזרא מוסיף טיפ חשוב "בעיני, מי שלא שולט בצורה משמעותית ברזי המימון כדאי לו לקחת
גורם מקצועי או יועץ שילווה אותו בתהליך כדי למזער סיכונים וגם למקסם את האפשרויות באופן
המיטבי ולקבל הצעות טובות. וכמובן ללכת עם גוף מממן מספיק גדול וחזק שיהיה שם כדי ללוות
אותך לאורך כל חיי הפרויקט וגם אם יהיו הוצאות נוספות הוא ידע לייצר את הפתרונות, כי לווי של
פרויקט בנייה הוא משמעותי מאוד".
