מאת: רפאל שחור
השבוע נודע כי המפקח על הבנקים שוקל לבצע מספר רפורמות, הוראות רגולטוריות שישפיעו על
המערכת הבנקאית, בגלל נתוני גובה המשכנתאות שהינם במינוף גבוה, כלומר אחוז מימון של יותר
מ50%, וגובה ההלוואה המזנקים. עם עליית מחירי הדיור גובה ההלוואה הממוצעת הכפיל את עצמו
בשנתיים וחצי האחרונות (!). הלוואה ממוצעת עמדה על כ- 500-600 אלף שקלים ואילו כיום ההלוואות
עומדות על מעל מיליון שקלים בממוצע בהלוואות הממונפות, כלומר עם אחוז מימון גבוה. כעת בבנק
ישראל מוטרדים מהעניין והמפקח על הבנקים שוקל להטיל הגבלות רגולטוריות על משכנתאות במינוף
גבוה.

יש לדעת, ישנה הגבלה מבנק ישראל שמי שיכול לקחת מעל 50 אחוז מימון הם רק מחוסרי דיור שזו
הדירה היחידה שלהם או משפרי דיור המצהירים שמוכרים את הדירה הראשונה שלהם ורוכשים דירה
אחרת במקום. כלומר, לרוב מדובר בזוגות צעירים. לכן קיים חשש שאם יוטלו מגבלות על הבנקים במתן
המשכנתאות למשכנתאות במימון גבוה, רוכשי הדירות פשוט יגדילו את היקף ההלוואה המשלימה
מהגופים החוץ־בנקאיים, מה שייקר להם את עלויות מימון רכישת הדירה, במיוחד בתקופה זו בו הריבית
עלתה משמעותית. כדי לסבר את האוזן, כיום הבנקים נותנים עד 75% מימון שזה המקסימום לדירה
יחידה, וגם זה כבר אינו מספיק, והלווים נאלצים להשלים את ההון העצמי הנדרש (ה-25/30%) ומבקשים
אישור למשכנתא דרגה שנייה ופונים לגופי מימון חוץ בנקאיים כדי לקבל עד עוד 15% נוספים. הלווה
לוקח שתי הלוואות בשביל לקנות את דירת החלומות וההחזרים החודשיים יכולים להגיע עד 40% ויותר
מגובה ההכנסה!

בעיה זו של מינוף בריביות שמעמידים גופי חוץ בנקאיים, איננה רק לזוגות צעירים. גם משקיע שרוכש
דירה נוספת בעזרת הלוואה מחברת מימון חוץ בנקאית עם סביבת ריבית של 6% , יגלגל בסופו של דבר
את עלות הריבית הגבוהה לשוכרים וגם מחירי השכירות יזנקו. בכך בנק ישראל לא פתר דבר.
לדעתי, הפתרון למצוקת הדיור הוא הגבלת הבנקים במתן הסכמה לדרגה שנייה. על ידי כך שבנק
ישראל יגביל את הבנקים למתן אפשרות לתת דרגה שנייה, אז לא רק שהלווים לא יקחו את ההשלמה
מהגופים החוץ בנקאיים, הלווים יבינו שעם 200 אלף שקלים אין להם את ההון העצמי לדירה ב-2 מיליון
שקלים והם יקנו דירה קטנה יותר וכך הם מקטינים את רמת המינוף של גובה ההלוואה באחוז מימון
גבוה.

חשוב לזכור כי בשונה ממחיר הדלק , גז וחשמל שמחירם מושפע מהחלטות ממשלה בלבד (והנה ערב
בחירות מחירי הדלק יורדים), בעולם המשכנתאות, הבנקים אינם גופים פלנטרופים. הם רואים שציבור
הלווים משלמים ריביות גבוהות בגופים חוץ בנקאיים, אין ירידה בהיקף המשכנתאות, הציבור הישראלי
צורך עוד ועוד ורק ממוצע גובה הלוואה עולה ועולה..ולכן, למה להם להוריד את הריביות? ולכן אם
הלווים מסכימים ליטול משכנתאות באחוז ריבית גבוהה, גם בעתיד עם ירידת עלויות הגיוס של הבנק,
הלווים לא ירגישו ירידה בגובה הריביות.

מה בכל אופן ניתן להציע לזוג שרוצה להגדיל את ההון העצמי החסר לו לצורך רכישת הדירה.
אחד מהפתרונות העדיפים יותר הוא נטילת משכנתא הפוכה ע"י צד שלישי, ברוב המקרים אלו ההורים
או הסבים. הלווה (מעל גיל 55) נוטל את ההלוואה ולא משלם עליה, בסוג משכנתא זו אין דרישה של
החזר חודשי המעמיס על הזוג הצעיר או על ההורים שיצא לפנסיה. החוב עצמו יפרע רק לאחר ה"120
שנה", לאחר שהלווה הלך לבית עולמו או החליט למכור את הדירה. לא נדרשות כל ערבויות ליכולת
תשלום ההחזר החודשי או כל הוכחה על הכנסה כלשהי – הדבר היחיד שנדרש כדי לקבלה הוא בעלות
על נכס, וכך יכול ההורה להשיג הכנסה חודשית או הלוואה חד-פעמית נוספת שתיטיב עמו או עם בני
משפחתו.

הכותב הוא מנכ"ל חברת הראל פריים משכנתאות וגפן משכנתאות המתמחה