בראיון לניצן כהן ב'אייס' מסביר עדי גזית, מנכ"ל חברת המימון 'ברקת', שעשתה השנה היסטוריה ותעמיד את מסגרת המימון לפרויקט 'כיכר המדינה' בהיקף חסר תקדים של 2 מיליארד ₪, מדוע בוחרים היזמים בברקת למרות שהבנקים יכולים להציע לעיתים אחוזי ריבית נמוכים יותר
מה לא נכתב על מימון חוץ בנקאי בעולם הנדל"ן, על הסיכונים שלו, על הסיכויים שלו ועל השחקנים שבו. כדי לממן פרויקט נדל"ני צריך בנק, זו המוסכמה שכולם מכירים וכולם מסכימים איתה. כולם אמרנו? עדי גזית, מנכ"ל ברקת מערער עליה בטח אחרי שהשלימה ברקת את מימון פרויקט כיכר המדינה בהיקף אשראי משמעותי של 2 מיליארד שקל.
מי לא התחרה על המימון לפרויקט הזה. לא היה בנק שלא בדק, גישש ונתן הצעה וגם חברות הביטוח היו שם ושחקנים חוץ בנקאיים בחשו. אבל כאן נכנס למשחק הגורם שאף אחד (חוץ מיזמי הנדל"ן) לא לוקח בחשבון, והוא זמן החיתום והגמישות. הזמן והגמישות במשחק הזה הם נקודת החוזקה על הבנקים.
"פרויקט כמו כיכר המדינה שכולל חיתום ל-453 יח"ד לקח לנו כמה חודשים. בבנק סביר שהיה לוקח לפחות שנה וחצי. אז תחשוב מה הצלחנו להביא לקבוצה כאן" אומר בראיון מעניין לניצן כהן ב'אייס' מנכ"ל ברקת, עדי גזית.
"ברקת היא מהחברות החלוצות באשראי לנדל"ן החוץ בנקאי. הקמנו את החברה ב-2015 יחד עם רוני בירם וגיל דויטש. תחילת הדרך הייתה ליווי קבוצות רכישה כשהמדיניות הייתה מאוד שמרנית ובנקאית והיינו ממש אלטרנטיבה לבנק רגיל עם שירות טוב. עם השנים התפתחנו למסלולי אשראי נוספים כולל ליווי בניה במתכונת חוק מכר, הלוואות גישור וליווי יזמים. עכשיו נכנסנו להלוואות מזנין אחרי הבנקים" מספר גזית.
"ביולי 2021 הנפקנו את החברה. שליש מהמניות נמצאות בידי הציבור ואנחנו ממשיכים להתקדם בכל הכוח. היציאה להנפקה הייתה הסדרת התשתית באופן מיטבי כי השוק הפך תחרותי ורצינו להתחרות בבנקים. להוריד מחירים ולהגדיל את תיק האשראי שלנו ולכן היה חשוב להנפיק את החברה ולבסס את ההון שעומד על כמעט 90 מיליון שקל, נכון להיום, וזה מאפשר לנו יכולת תשתיתית חזקה.
"אנחנו עובדים עם הבנקים ומגייסים כסף ממוסדיים וחברות ביטוח וזה מעבה ומרחיב את היריעה. היום אנחנו יודעים לתת מענה בכל היקף לתחום הנדל"ן".
-אני רוצה לדבר רגע על פרויקט כיכר המדינה, זה פרויקט ענק שמצריך מימון של 2 מיליארד שקל
"אחד הפרויקטים המרכזיים שלנו הוא פרויקט כיכר המדינה שזה הפרויקט הכי גדול אי פעם למגורים שניתן על ידי גוף שאינו בנק, אלא על ידי חברה חוץ בנקאית. זה מסגרת אשראי של 2 מיליארד שקל, פרויקט אדיר שיבנה על ידי אלקטרה ואשטרום. זו הוכחת יכולת של ברקת ומוכיח שאנחנו יודעים לעבוד לצד הבנקים".
-מה מקורות הכסף שלכם. עם כל הכבוד להון עצמי של 90 מיליון שקל, לא מממנים פרויקט של 2 מיליארד שקל על סכום כזה
"אנחנו עובדים עם הון עצמי, מסגרות בבנקים (נכון להיום המסגרות עומדות על 200 מיליון שקל) והייתרון הגדול שלנו, מעבר לגבולות הגזרה של ההון שלנו, זו היכולת לגייס הלוואות ממוסדיים וחברות ביטוח. בעסקת כיכר המדינה מקור הכסף העיקרי היה מכלל ביטוח ומגדל. ככה אנחנו עושים גם בעסקאות נוספות, בהתאם לפרויקט. אל תשכח שהיום האלטרנטיבה שלנו באג"ח פתוחה גם כן".
-אם אתם לווים כסף ומלווים אותו ומתחרים בבנקים בין היתר בגזרת המחיר, אז אתם צריכים להשאיר מרווח מספיק לשקף את הסיכון, לממן את הפעילות ולהראות רווחיות לבעלי המניות. זה משאיר שוליים צריך עם סיכון מטורף
"עיקר ההלוואות של ברקת הן נון-ריקורס לחברה וזה בכל ההלוואות שהן לא מבנקים. החשיפה שלנו היא פחות גבוהה ממה שאתה חושב. אנחנו משתפים את בעלי המניות שלנו ברמת הרווחיות. כלומר את הפער בין המקורות לשימושים והיא נעה סביב 3.5% עד 4% אפקטיבית.
"נכון, אני מסכים איתך שעדיף שיהיה יותר אבל הפתרון שלנו למרווחים האלה זה הנפח וזה אומר להגדיל את הפעילות. אתה צריך להבין את המנגנון. עדיף לנו 1% ממיליארד שקל מאשר 10% על מיליון שקל. אל תטעה, גם המערכת הבנקאית עובדת ככה והנפח מדבר. כשאתה רוצה לעבוד עם לקוחות טובים אז זה בסדר שלא תהיה במחיר של הבנק אבל הערך המוסף צריך להיות הגיוני. גם אם אתה 1% מעל הבנק אתה צריך להיות מהיר ויעיל יותר.
"בליווי בניה ליזמים אנחנו יודעים להשוות את המחיר שלנו למחיר הבנקאי כי יש תמהיל של ריבית בין חוב בכיר לנחות. היזמים צריכים לקבל השלמת הון עצמי ואנחנו יודעים להתחרות בבנק גם בליווי לפי חוק מכר".
-מה זה ערך מוסף? כסף הוא כסף
"בקבוצת רכישה כמו כיכר המדינה יש חיתום פרטני לכל לווה שעומד בקריטריונים. התהליך הזה בבנק יכול לקחת שנה וחצי אם לא יותר. תבין את המספרים: 453 יחידות דיור שמוחזקות על ידי 253 בעלי זכויות, והתהליך הזה ארוך כי כל אחד עובר חיתום בנפרד ואנחנו יודעים לעשות את זה בחודשיים שלושה וזה משמעותי ללקוח כי גם אם הוא הולך לבנק במחיר נמוך ב-1%, ההוצאות שלו בתהליך החיתום שמעכבים את כל הבניה הופכים אותנו ליותר זולים כי ההוצאות עולות יותר.
"אני רוצה לחזור על הדברים כי הם משמעותיים מאוד, בבנק תהליך חיתום כזה יכול לקחת שנה וחצי ואנו מקצרים את התהליך דרמטית וזה ערך מוסף אדיר. אנחנו גוף אשראי פחות מסורבל מהבנק, זה כמו סירת מירוץ לעומת אוניית משא".
-אז למה לא לקחת את זה צעד נוסף קדימה וגם לתת משכנתאות לרוכשים?
"זו שאלה טובה. אנחנו חושבים על זה ובודקים את זה. יש לנו בעולם קבוצות הרכישה יכולת חיתום פרטנית של בתי אב, אבל אנחנו רוצים היקף חוב מינימלי, כרגע, אשר גבוה מהלוואות ריטייל קלאסיות של משכנתאות. כשאתה נכנס למשכנתאות זה אופי עבודה אחר, ואנחנו בוחנים את זה.
"גם במשכנתאות, אם אתה לא מגיע להיקף גדול של לקוחות – אין עסק ולכן, כרגע לפחות, אנחנו ממוקדים יותר בחלק העסקי ולא בפרטי".
-יש לך חסם עליון? הרי הבנקים מוגבלים בהיקפי האשראי שהם יכולים לתת לענף הנדל"ן. איך זה עובד אצלכם?
"אין גבול לעסקאות שלנו. כל עסקה נבחנת ואנחנו יודעים להביא את הכסף וזה אחד היתרונות הגדולים שלנו. בנינו את המערך ככה עם רוני בירם שיהיו לנו מקורות בהתאם לעסקאות הרלוונטיות. אתה צריך להבין שפרויקט כמו כיכר המדינה הוא פרויקט שאפילו בנק סביר שיעשה לו סינדיקציה, והתחרנו מול הבנקים ועדיין העדיפו אותנו, בגלל הזמינות והגמישות בחיתום לקבוצה הספציפית הזו.
"אבל אני רוצה שתבין, אני מבין את השאלה שלך, גמישות היא לא במובן של להתפשר על איכות לווה אלא התאמת המימון ללקוח ולא עבודה מקובעת על בסיס שבלונות מובנות. בפרויקט כמו ככר המדינה היתה חשיבות בהתאמת המימון לאנשים מבוגרים ויורשים אשר קשה להתבסס על התזרים שלהם, כמקובל והנדרש במערכת הבנקאית.
"הבנקים כפופים לרגולציה שמכבידה עליהם וזה מייצר לנו הזדמנות. הם לא יכולים לעשות כל מה שאנחנו יכולים. אם אנחנו נותנים הלוואת בלון בלי תשלום שוטף, אז אנו יכולים להיות גמישים בנוגע לתזרים ולתת משקל גבוה לשווי נכסים. זו גמישות לא סיכון.
"בלי חברות כמו ברקת, שוק הנדל"ן היה נתקע. זה היה או בנק או כלום עד לפני שנים לא רבות. זה מקדם את השוק ובסופו של יום, הסקטור המהותי בכלכלה שלנו הוא הנדל"ן ובלי מימון הסקטור הזה לא יכול להתקיים".
